在迪拜的房地产市场，2025 年必须考虑购房的可负担性

　　公众的记忆有时是善变的，它选择记住什么往往难以捉摸。

　　可负担性一直是反复出现的主题，2023 年通胀之火的燃起又将其推到了风口浪尖。对于大多数潜在购房者来说，由于担心房贷问题，如今的住房价格仍是 2007 年以来最难以承受的。

　　在世界上的大多数地区，这主要是因为供应方无力应对需求的增长。尽管过去两年抵押贷款利率有所上升，但其影响仍不足以使房价从高位大幅回落。(豪华房产是例外，其价格已经走弱。)

　　在阿联酋，情况在很大程度上发生了逆转。在 2015 至 2020 年期间，由于供应过剩的情况并不严重，分析师们担心的是供应渠道的问题。开发商们则通过推出令人瞠目结舌的付款计划来应对。

　　新冠疫情过后，随着迪拜房价飙升，新供应也迅猛增加，结果是三年后，房地产的先买后付计划比该模式刚出现时还要慷慨。

　　在金融市场中，经风险调整后的不同资产价格应当趋同。否则，房东就能锁定利润，转而投向资本市场以获取更高回报。诚然，我们确实见过这种现象发生。

　　然而，对住房的需求依然无法满足，尤其是开发商已转型为金融家，使得现金流成为新的可负担性标准。因此，在阿联酋各地，期房与现房的价格差距不断扩大，2024 年期房销售占总销售额的近四分之三，而 2019 年这一比例仅为近 45%。

　　提升房价的房屋改造方案

　　尽管大多数资产价格会随着货币价格的变化而几乎瞬间变动，但房地产市场却并非如此，因为出售一处房产可能需要数月甚至数年的时间。现有房屋的业主和投资者通过翻新旧房来应对，然而现房和期房之间的价格差距仍在不断扩大。

　　如今买家选择众多，只需粗略一看便能发现现房中位价已开始下跌，期房价格水平也紧随其后。即便开发商宣称即将涨价，这种人为手段也未能在市场中引起反响。

　　可以肯定的是，这并非过去周期的重演，而是表明了一条更为温和的道路，因为买家纷纷前往郊区以寻求划算的交易。

　　在这些地区，房价迅速上涨，这得益于被动型房东与新开发商之间合资企业的激增。这些新开发商希望进入一个由大型开发商主导的市场，在该市场中，大型开发商已对土地投机行为加以遏制，并对项目开工和竣工时间制定了严格的契约。

　　所有这一切都表明，对于中等收入的购房者来说，月供已成为购房过程中的首要考虑因素。而非传统的估值指标，如重置价值、房价租金比或房价收入比(根据国际货币基金组织最近关于阿联酋的报告，后者的数值处于 2013 年以来的最低水平)。

　　寻找低价的不良资产

　　随着机构投资者开始变得更为谨慎，我们看到出现了重振不良资产的趋势，阿联酋拍卖市场的成交量也有所增加，因为又有一部分买家无法满足其抵押贷款要求。

　　对大多数人来说，住房仍是安身之所。但在经济学家看来，住房是一种能产生收入的资产，这就是为何业主等价租金会出现在通胀统计数据中。

　　住房所有权(以及更广泛的资产所有权)仍是任何国家长期政策的基石。阿联酋在资本市场私有化以及房地产行业的繁荣发展方面进展顺利，正朝着这一目标稳步迈进。

　　然而，估值仍然很重要。随着对期房板块的重视程度不断增加，这表明在某个时候会出现均值回归，因为这些估值将成为核心主题。鉴于可负担性已成为焦点，或许市场力量会自行发挥作用，房价将回吐部分涨幅。

　　或许政府鼓励提高住房可负担性的政策将会生效(比如智能租金指数)，迫使开发商降低房价。无论结果如何，在 2025 年，可负担性都将是开发商和终端用户关注的焦点，而估值问题仍将是这场争论的核心。